¿Los bancos ganan más en ejecuciones hipotecarias o ventas al descubierto?
Pregunta: ¿Los bancos ganan más dinero con las ejecuciones hipotecarias que con las ventas al descubierto?Un lector dice: "He estado tratando de comprar mi primera casa, pero en el rango de precios que estoy buscando, todas las casas parecen ser ventas cortas. Mi agente está tratando de convencerme de que no compre una venta corta porque dice que los bancos prefieren ejecutar la hipoteca antes que hacer una venta corta. ¿Es eso cierto? ¿Los bancos ganan más dinero con las ejecuciones hipotecarias que con las ventas al descubierto?"
Responde: La cuestión de si un banco gana más dinero en una ejecución hipotecaria que en una venta corta depende principalmente del banco individual y / o los inversores. Hemos capeado un mercado de bienes raíces desde 2005 que vio notificaciones de ejecuciones hipotecarias presentadas en proporciones sin precedentes. Fue una locura. Además, al menos la mitad de las modificaciones de los préstamos que se hicieron volvieron a atrasarse poco después de su concesión. El mercado era un desastre.
Para complicar aún más las cosas, en algunos estados como Arizona, los bancos no pueden vender una propiedad por más de su hipoteca. Cada estado tiene sus propias regulaciones. En California, por ejemplo, si un propietario obtiene un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda después de cerrar la custodia y luego incurre en mora, ese prestamista subalterno puede tener derecho a solicitar una sentencia de deficiencia, independientemente de si la vivienda se vendió en una venta al descubierto o si el préstamo fue cancelado por medio de una ejecución hipotecaria por parte del primer prestamista.
¿Por qué los bancos prefieren una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria?
Los bancos se manejan como un negocio porque son un negocio. Están en el negocio de obtener ganancias. Si cuesta más hacer una ejecución hipotecaria que aceptar una venta corta, es muy probable que el banco favorezca la venta corta.Algunos expertos predicen que los bancos pueden realmente hacer de un 20% a un 30% más en una venta corta sobre una ejecución hipotecaria. Sin embargo, en algunos estados como Florida, cuesta muy poco presentar una ejecución hipotecaria y llevar el proceso hasta el final.
Si un banco recibe una oferta cercana al valor de mercado, es más probable que acepte esa oferta que la ejecución hipotecaria. La razón es después de la ejecución hipotecaria, si el banco quiere vender la casa, es poco probable que reciba una oferta más alta que la oferta de venta corta sobre la mesa. Por otro lado, si el banco cree que el mercado inmobiliario puede apreciarse, una ejecución hipotecaria puede ser una empresa más rentable para el banco.
Los proveedores de servicios pueden decidir si conceden una venta corta o recomiendan una ejecución hipotecaria
Según el Centro Nacional de Derecho del Consumidor, cerca de dos tercios de los préstamos otorgados desde 2005 han sido titulizados. La bursatilización es un proceso que implica reunir cientos o miles de préstamos en un solo paquete y venderlo en el mercado secundario. A menudo, el comprador es un fideicomiso. Los fideicomisos están compuestos por inversionistas.Después de que los préstamos son agrupados y vendidos, el fideicomiso contrata a un proveedor de servicios para cobrar los pagos mensuales y distribuir ese dinero a los inversionistas. Ese acuerdo de bursatilización se denomina acuerdo de agrupación y administración o PSA (Pooling and Servicer Agreement).
A los proveedores de servicios les importa poco si el valor de la casa cae o si la casa entra en ejecución hipotecaria porque al proveedor de servicios se le paga de todos modos. Los proveedores de servicios ganan dinero de varias maneras, tales como recibiendo un cargo por servicio, cargos por incumplimiento, intereses flotantes y/o intereses de inversión en los préstamos que el proveedor presta.
El Centro Nacional de Derecho del Consumidor dice que los proveedores de servicios a menudo prefieren una venta corta porque se les paga varias veces más como compensación por hacer una venta corta que por una modificación de préstamo.
Consejo: Si el banco de ventas al descubierto es Wachovia, que compró World Savings, ese banco prefiere hacer una venta al descubierto en lugar de una ejecución hipotecaria. Un informante de Wachovia me dijo que el banco gana más dinero en una venta corta que en una ejecución hipotecaria. Wachovia es un prestamista de cartera, lo que significa que los préstamos permanecen en la empresa. He recibido la aprobación de la venta corta para algunas ventas cortas de Wachovia en Sacramento en tan sólo 7 días.
En su mayor parte, es poco probable que los bancos rechacen una venta corta si el precio de venta se aproxima al valor de mercado.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, Licencia #00697006, es una Corredora-Asociada en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
